国通信托-东兴608号蓝光滨海项目资产收益权集合资金信托计划步骤
国通信托-东兴608号蓝光滨海项目资产收益权集合资金信托计划步骤

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    国通信托-东兴608号蓝光滨海项目资产收益权集合资金信托计划
    本期期限:12个月
    本期规模:22600万
    预期收益:100-300万 7.2%,300万及以上 7.5%
    付息方式:按季付息
    投资领域:房地产
    资金用途:
    信托资金用于受让茂名烨城房地产开发有限公司(以下简称“茂名烨城”)持有的蓝光滨海钰瀧湾一期项目(以下简称“标的项目”)对应的收益权,最终用于标的项目的开发建设。

    
    还款来源:
    1、第一还款来源:标的项目的销售收入。

    本信托计划的第一还款来源是标的项目销售收入。

    标的项目是蓝光发展在茂名滨海新区的标志性楼盘,区位优势明显,产品定位精准。

    根据测算,标的项目总货值约为13.3亿元,剩余约10亿元货值,可覆盖本信托计划本息。

    
    2、敏感性分析(压力测试):标的项目的压力测试显示,当标的项目销售价格降价至55%,只需要销售45%的面积,仍能覆盖本信托计划本金及一季度利息,覆盖能力较强,还款来源有较好保障。

    
    3、第二还款来源:保证人蓝光发展的经营收入2019年蓝光发展实现营业收入391.94亿元,同比增长27.17%;实现利润总额55.90亿元,同比增长65.53%。

    现金流较充沛,经营状况稳定,融资渠道通畅,安全保障系数较高。

    
    【风控措施】
    1、四川蓝光发展股份有限公司提供连带责任保证担保;
    2、土地抵押:茂名烁城房地产开发有限公司为茂名烨城的回购义务提供茂名地块一(GZWG2018-05)项目土地抵押担保,抵押物评估价值41135.5万元,综合抵押率54.95%,办理抵押登记后,信托计划在存续期限内动态抵押率不超过55%。

    
    【产品亮点】
    1、保证人实力较强:四川蓝光发展股份有限公司(或简称“蓝光发展”)为茂名烨城回购标的项目收益权提供连带责任保证担保。

    根据蓝光集团的房地产开发策略,主要深耕二线核心优质城市及战略三线城市,房地产土地储备达到近2380万㎡。

    蓝光发展位列2020年中房协综合排名28位,主体及债项评级均为AAA,,具备较强的保证担保能力。

    
    2、优质土地抵押:茂名烁城房地产开发有限公司为茂名烨城的回购义务提供茂名地块一(GZWG2018-05)项目土地抵押担保,抵押物评估价值41135.5万元,综合抵押率54.95%,办理抵押登记后,信托计划在存续期限内动态抵押率不超过55%。

    地块位于茂名高州市,距离高州市政府1.8km,紧邻规划中的通川大道,是连接主城区的主要通道。

    周边重点学校、医院等配套完善,本项目投资前景较大。

    
    3、标的项目优势明显:标的项目位于广东省茂名市茂名滨海新区——博贺湾新城,属于茂名的重要发展方向,是茂名重点打造的居住片区。

    依托项目周边的教育资源及文化旅游岛资源,与保利大都会等多个楼盘形成了较为良好的消费娱乐的居住环境,发展前景良好。

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    文章标题:10万起投,收益率8%-9%的政信定融是什么产品?它安全吗?可以买吗?
    现在,大家生活变好了,有了一定积蓄都会多多少少购买一些理财产品。

    近期随着国家各种积极政策的实施,市场利率持续下行,各类理财产品收益也是越来越低,身边很多朋友都聊到,“目前市场上,股票基金风险偏高,P2P前景不明朗,各种银行理财和货币基金收益下降太厉害,信托收益固然还可以(7%-9%)但是起投门槛高(100万起步),不知道手上的闲钱可以买点什么理财,又能安全点,又能收益稍微高点”。

    
    最近,政信定融产品渐渐的出现在了广大投资者的视野里,起点低,收益还不错,最低10万起投,收益8%-10%,一年两年均可投。

    那看起来这么好的政府定融产品到底是什么呢?它受谁监管?安全性又如何呢?
    一、什么是政信定融?
    首先,我们先来了解一下什么是地方政府投融资平台(平台是政信定融的实际借款人)所谓地方政府投融资平台,是指各级地方政府成立的以融资为主要经营目地的公司,包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产公司。

    其资金来源是:自有资金、银行、金融公司等;其还款来源是:项目盈利资金、财政拨款等;说白了,很多地方政府也缺钱,为了城市建设,资金需求非常大,所以成立了这些平台。

    
    然后,我们来了解一下什么是定向融资计划(或工具)所谓定向融资计划(或工具)是指企业在中国境内以非公开方式(即只面向特定投资者)发行和转让,并约定在一定期限还本付息的直接融资类产品,每期定向融资计划的投资者合计不得超过200人。

    与国债一样,都是投资者直接将钱借给融资主体。

    其发行条件为:符合对应金融资产交易中心、交易所相关准入规定,备案完成方能发行。

    (最近有法律法规有加强对发行人信用风险、担保人担保能力、基础资产的真实合规性等要素的审查。

    )
    综合来说,政信定融(政府平台定向融资计划)就是指政府城投平台以一定的抵押物或质押物或其他平台的信用担保为基础,面向市场上的特定投资者募集资金,然后用于该平台所在地区的基础设施建设或特定的项目中,并且按照合同约定期限给投资者还款付息的一种直接融资类产品。

    这里合同体现的是平台与投资者之间直接的债权债务关系。

    
    二、政信定融优势有哪些?
    1、门槛低,大众富裕群体普遍可接受,投资者认购金额可以低于100万元,一般10万元起投;
    2、收益较高,不同期限收益8%-10%不等,固收产品中有极大的优势;
    3、直接融资方式,而非间接式融资,不担心资金被挪用风险。

    地方政府融资平台一般是地方国资委控股,道德风险极低,项目的真实性可以保障;
    4、还款来源有保障,作为地方政府,财政局或国资委控股的平台,政府融资平台实力一般较为雄厚,还款能力较强。

    政府融资平台具备政府信用,而地方政府基本不可能破产,这也是政信信仰的终极支撑;
    5、还款意愿充足,所有的地方政府平台都没有主动违约的意愿,一方的平台如果出现违约事件会对整个地区的融资产生很大的影响,直接影响到该地区经济的发展,所以地方政府都很珍惜自己的信用,不会主动违约赖账,破坏自己的信用。

    
    三、政信定融的备案机构是哪些,是否受监管???
    政府定融项目的备案机构:
    一是国务院批准设立的全国性的交易所,一共8家,其中证券类3家、商品期货3家、金融期货1家、贵金属1家,包括:上海证券交易所、深圳证券交易所、新三板:全国中小企股份转让系统、上海期货交易所、郑州商品交易所、大连商品交易所、中国金融期货交易所、上海黄金交易所。

    
    二是由各地方政府批准设立的地方交易所,包括产权交易中心、股份转让中心、金融资产交易所(中心)、土地交易所、药品交易所等。

    这些交易场所由地方政府或地方金融办监管,为股权和债权类资产提供信息发布、资产挂牌、交易、登记结算、受托管理等服务。

    侨金所即属于此类交易场所,主要提供债权类资产的挂牌、交易、登记结算等服务。

    金交所/金交中心是国内多层次资本市场的重要组成部分,对于丰富企业融资渠道、盘活市场存量资产发挥了积极作用。

    由各地金融办直接监管。

    
    四、政信定融的风险如何?
    参考目前整个政信市场的风险情况,整体政信违约率是极低的,出现延期风险的主要是一些经济财政实力较差的地区,如贵州、云南、内蒙古地区,所以现在如果做政信类的项目可以尽量避免这些地区,避开这些地区可以避免少踩很多坑。

    
    当然,以前不知道,倘若这些地区真让自己遇上了,那会不会本金血本无归呢?这里我们就有必要参考一些目前政信项目违约后的后果(即终极风险)。

    从目前一些非标政信信托的风险项目来看,多数项目都是以延期兑付完成项目的处置,平台公司跟投资者确定一个还款方案,或是先换一部分后面的分阶段兑付,或是直接展期半年或一年,展期的时间内利息照付,有的还会加收2%-3%不等的罚息。

    总的来说,相比P2P和私募暴雷后的血本无归,目前为止市场上并未曝出一例平台借款了不认账,政府赖账,政信项目彻底损失所有本金的案例。

    
    为什么呢?理由有二:
    1.地方政府平台违约对地方政府影响很大,且地方政府对区域性金融风险负有救助责任。

    有句话说的好,平台如果真的出问题了,一盘点平台资产主要是政府的应收账款,以及其他平台和政府部门(财政局、土储、管委会)之间的其他应收款。

    按着这条线就可以去找政府。

    正所谓,“跑了和尚跑不了庙”。

    政信产品的最终融资人,普遍存在不愿意本地区融资受到过多负面影响的心理,区域性金融风险发生时,地方政府救助的意愿会上升。

    假设发行人拒绝兑付,其将面对的负面后果是后期融资将非常困难,同时还会影响同一区域其余城投企业的融资,进而可能升级为区域性的债务问题。

    根据《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案》,省级区域金融风险处置由省级政府负责处理,省级政府对区域性金融风险负有救助责任。

    
    2.中央政府对地方政府隐形负债同样不会坐视不理。

    平台是地方政府的平台,对于国家来说,地方政府是自己的孩子。

    孩子闯祸了,当家长的要板起脸,打屁股,事后还得当家长的去擦屁股。

    中央对管控地方政府隐形负债的决心一直无比坚定。

    2018年9月25日,国家审计署发布《2018年第二季度国家重大政策措施落实情况跟踪审计结果》。

    本次审计结果显示有6个省/自治区的9个市县(区)形成地方政府隐性债务共88.63亿元,相关直接/间接负责人相继被问责、处分、撤职等。

    党的十九大明确提出,防止发生系统性金融风险是金融工作的永恒主题,明确要求“健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线”。

    
    倘若因地方政府债务问题引发全国系统性金融风险,任何一国政府都不会坐视不管。

    写在最后:现在有一些言论:地方债务高就代表城投债不可靠、信托产品违约了就代表去刚兑、出了存款保险制度就代表银行会破产等等。

    但一切结论要以事实为依据,才能客观,才能令人信服。

    作为一个投资人,如果不能学会独立思考,可以说什么都投不了。

    投资,始终是在风险和收益间取得平衡。

    如果追求无风险收益率,最好的选择依旧只有智能存款和银行理财。

    
    余老师写在最后:现在有一些言论:地方债务高就代表城投债不可靠、信托产品违约了就代表去刚兑、出了存款保险制度就代表银行会破产等等。

    但一切结论要以事实为依据,才能客观,才能令人信服。

    作为一个投资人,如果不能学会独立思考,可以说什么都投不了。

    投资,始终是在风险和收益间取得平衡。

    如果追求无风险收益率,最好的选择依旧只有智能存款和银行理财。

    


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